文/乐居财经 魏薇

在流动性压力面前，债务展期不少房企试图通过以新换旧来降低债务违约风险，地产以时间换取空间。商凭

不过，债务展期能让债权人同意并成功展期的地产，并不算多。商凭这与房企提出的债务展期展期方案、追加质押增信措施等大有关联。地产

5月30日，商凭金科股份发布公告称，债务展期已与债权人协商一致，地产“20金科03”债券成功展期。商凭兑付时间调整为自2022年5月28日起的债务展期12个月内，定期兑付本金，地产直至第1年末累计付清本期债券全部本金12.5亿元。商凭

此方案较最初提出的展期15个月缩短了3个月时间。

在增信方面，金科股份将新增天津天湖南苑及天湖广场项目70%的股权、长沙金科集美天辰项目30%的股权及前述股权对应的全部收益作为质押增信。

据悉，“20金科03”由金科股份发行，发行规模为12.5亿元，票面利率为5%，起息日为2020年5月28 日，债券年限4年。在回售日前5天，金科对该笔债券进行展期。

展期的谈判是一场发债方与债权人之间的博弈，并不是所有的展期方案都能获得债权人的通过，因此而造成实质性违约的房企不在少数，如花样年、等。为保证展期顺利进行，甚至有房企老板亲自上阵提供担保，展现诚意。

金科不逃废债

金科股份表示，当前只是面临阶段性的流动性压力，展期是为了寻求债务与生产经营之间的平衡，确保公司生产经营的平稳推进，确保债权人、投资者、业主及员工利益不受损。

未来一段时间，金科将把“保交付”作为第一要务，主动担当，“不躺平”。随着融资性现金流流出缺口逐步缩小，金科将把更多的资金运用在项目，确保金科产品力兑现不打折、项目交付不打折、业主利益不受损、金科品牌不受损。

为了解决流动性压力，金科正在从多个渠道进行努力。除了与AMC、合作方、欠款单位进行紧密沟通，推动资产盘活方案外，金科股份还积极引进国资战略投资者。

此前有市场消息称，重庆市政府对金科集团制定了相关纾困措施，其中包括牵头重庆国企与金科股份就入股事宜进行谈判。

另一方面，金科紧抓市场逐渐回暖的契机，推进销售的进行。5月以来，签约、回款均明显上扬。据金科方面初步统计，截止5月24日，认购金额环比4月同期增幅48%，签约销售金额环比4月同期增幅超50%。

在保证资金流动性的同时，金科将降负债作为重点工作之一。2021年以来，金科累计完成了公开市场债券兑付12笔，兑付金额超137.64亿元。2021年大幅压降有息负债规模，较2020年6月末最高峰值压降规模近300亿元，2022年一季度继续压降有息负债规模至约726亿元。

债务展期的“成功决”

对房企来说，债务展期方案主要包括延期支付利息、延期支付本金、增加担保措施等，展期期限多为6个月至2年。展期支付安排上，部分房企选择在展期期末一次性兑付本金或利息，也有房企选择在展期期间分次偿付本息。

利率方面，多数仍按债券原票面利率计息，利随本清。有部分房企为展期债券增信，如由公司股东或实控人提供担保，将项目公司的股权进行质押，如金科、融创、龙光、富力、奥园等。

去年下半年以来，包括阳光城、融创、富力、恒大等在内的多家房企展期成功。

其中，阳光城林腾蛟和融创孙宏斌两位老板亲自上阵，为展期债券提供个人担保。去年11月，林腾蛟为阳光城的美元债展期提供个人全额担保。今年4月，孙宏斌为“20融创01”提供不可撤销的连带责任保证担保，担保范围包括债券本金、利息、罚息、违约金及股份有限公司为实现债权而发生的所有其他费用。

另外，在3笔ABS展期谈判过程中，奥园增加了项目担保。

不过，也有房企在寻求展期的过程中尽显“硬气”：要么打折兑付，要么展期。2021年12月15日，富力对一笔将于2022年1月13日到期、本金总额为7.25亿美元的美元债提起要约回购。为此，富力提供了三个方案：以票面价格的83折回购债权人持有的全部票据；以票面价格回购债权人持有的50%票据，另外50%展期半年；展期6个月。

但无论是选择前两者中的任何一个方案，票据持有人都被视为同意把票据的到期日延长至2022年7月13日。今年1月5日，以83折兑付7.25亿美元债的方案获得了债权人71.69%的投票率支持。

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